🏠 So gehen Vermieter rechtssicher vor
Bleibt die Miete aus, ist schnelles und strukturiertes Handeln entscheidend – gerade wenn die Immobilie Teil Ihrer Altersvorsorge oder Finanzierung ist. Hier ein klarer 5-Schritte-Fahrplan nach deutschem Mietrecht.
📅 Rechtlicher Ausgangspunkt
Nach § 556b BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats fällig.
Ab dem vierten Werktag befindet sich der Mieter automatisch im Zahlungsverzug – eine Mahnung ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich.
Offene Mietforderungen verjähren regelmäßig nach drei Jahren.
✅ Schritt 1: Gespräch suchen
Bevor Sie juristisch vorgehen:
- Kontakt aufnehmen (Telefon + schriftliche Bestätigung)
- Ursache klären (Bankfehler, Jobverlust, Krankheit?)
- ggf. Ratenzahlung schriftlich vereinbaren
Ein früher Dialog verhindert oft Eskalation – besonders bei erstmaligem Verzug.
✉️ Schritt 2: Schriftliche Mahnung
Zwar nicht zwingend erforderlich, aber sinnvoll bei:
- Teilzahlungen
- wiederholter Unpünktlichkeit
- Dokumentation für spätere Kündigung oder Gericht
Inhalt der Mahnung:
- genaue Rückstandshöhe
- Zahlungsfrist (z. B. 7–10 Tage)
- Bankverbindung
- Hinweis auf mögliche Kündigung
⚖️ Schritt 3: Kündigung prüfen
🔴 Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)
Möglich, wenn:
- Zwei Monatsmieten komplett fehlen
oder - Rückstand übersteigt eine Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
oder - Gesamtrückstand erreicht zwei volle Monatsmieten
Wichtig: Zugang der Kündigung muss nachweisbar sein (Einwurf-Einschreiben oder Bote).
⚠️ Der Mieter kann die fristlose Kündigung einmal innerhalb von zwei Jahren durch vollständige Zahlung unwirksam machen (Schonfristzahlung).
🟡 Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)
Möglich bei:
- dauerhafter Unpünktlichkeit
- geringeren, aber wiederholten Rückständen
Voraussetzung:
- in der Regel vorherige Abmahnung
- Kündigungsfrist meist 3 Monate (verlängert sich nach 5 und 8 Jahren Mietdauer)
🏛️ Schritt 4: Räumungsklage
Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus:
- Räumungsklage beim Amtsgericht
- Verfahren dauert häufig mehrere Monate
- erst mit Räumungstitel darf vollstreckt werden
Eigenmächtiges Räumen ist verboten (verbotene Selbstjustiz!).
📑 Schritt 5: Forderung durchsetzen
Option A: Gerichtliches Mahnverfahren
- geeignet bei unstrittigen Forderungen
- führt zu Vollstreckungsbescheid
- ermöglicht Pfändung oder Zwangsvollstreckung
Option B: Inkassobüro
- übernimmt Mahnwesen
- weniger rechtliche Durchsetzungskraft
- zusätzliche Kosten möglich
Das gerichtliche Mahnverfahren bietet mehr Rechtssicherheit.
💡 Praxistipps für Vermieter
- Jede Zahlung dokumentieren
- Kontoauszüge sichern
- Kündigungen juristisch prüfen lassen
- Rückstände nicht „laufen lassen“
- Bei mehreren Objekten: internes Forderungsmanagement einführen
🏁 Fazit
Entscheidend ist Konsequenz + Dokumentation.
Wer strukturiert vorgeht, erhöht die Chancen auf Zahlung oder rechtssichere Beendigung des Mietverhältnisses erheblich.
Quelle:
deutsche-handwerks-zeitung
aktuelle Unternehmer-Tipps zum Thema „Hier ein klarer 5-Schritte-Fahrplan bei Mietausfall nach deutschem Mietrecht“ | Francksen
Inhalte mit KI erstellt oder verändert | ohne Gewähr!
Klaus Francksen
Fachmakler für Agrar-Immobilien und Geschäftsführer / Allein-Gesellschafter der FRANCKSEN Wirtschaftskontor GmbH.
Mitgliedschaften: u.a. bei:
- Deutsche Landwirtschafts-Gesellschaft (DLG).
- Deutschen Gesellschaft für Agrarrecht (DGAR).
- Deutscher Bauernverband (DBV).
